வீட்டுக் கடன் வாங்குபவர்களின் கவனத்திற்கு...!

வீட்டுக் கடன் வாங்குபவர்களின் கவனத்திற்கு...! 

Photo by Oleksandr P: https://www.pexels.com/photo/person-with-keys-for-real-estate-7599735/

ஒரு வீட்டை சொந்தப் பணத்தில் வாங்குவதை விட அதிகபேர், வங்கிக்கடனையே நம்பியுள்ளனர். அவரவர் மாத வருமானம், வங்கி இருப்புக்கு ஏற்ப கடன் நிர்ணயிக்கப்படுகிறது. மகிழ்ச்சியாக கடன் பெற்று, வீடு வாங்குபவர்களுக்கு, மாதந்தோறும் இஎம்ஐ கட்டுவது பெரும் சிக்கலை தருகிறது. இதனை காலம் கடந்து உணரும்போது, அதில் இருந்து வெளியே வரமுடியாத நிலைக்கு தள்ளப்பட்டு இருப்பர். அதனால், வங்கியில் கடன் வாங்குவதற்கு முன்பாக நம்முடைய வருமானம், சேமிப்பு மற்றும் பல ஆண்டுகள் கடன் தொகையை திருப்பி செலுத்த முடியுமா என்று யோசித்து முடிவெடுக்க வேண்டும். 

அதற்கு முன்பாக வங்கி தொடர்பான விசயங்களை தெரிந்துக் கொள்வது அவசியம். சொந்த வீடு வாங்கும் பெரும்பாலானோர் ரொக்கமாகக் கட்டுவதற்குப் பதிலாக வங்கிக் கடனையே நம்பியிருக்கின்றனர். இப்படிக் கடன் வாங்கி வீடு கட்ட விரும்புவோர் மத்தியில் பல்வேறு அடிப்படையான சந்தேகங்கள் இருக்கின்றன. முதலாவது நமது வீட்டின் மதிப்பில் எத்தனை சதவிகிதம் கடன் கிடைக்கிறது என்பதைக் கவனிக்க வேண்டும். அடுத்ததாக வீட்டுக் கடனுக்கான புராசசிங் ஃபீஸ், பேங்கிங் சார்ஜஸ் உள்ளிட்ட கட்டணங்கள் எவ்வளவு என்பதைக் கேட்டு அறிந்து கொள்ள வேண்டும். 

மூன்றாவதாக வட்டி விகிதம் எவ்வளவு என்பதுடன் அது நிலையான வட்டி விகிதமா அல்லது மாறும் வட்டி விகிதமா என்பதைத் தீர்மானிக்க வேண்டும். எத்தனை ஆண்டுகளுக்கு கடனை திருப்பிச் செலுத்தப் போகிறோம், அந்த ஆண்டுகளை மாற்றும்போது மாதத் தவணை எப்படி மாறுகிறது என்பதையும் தெரிந்து கொள்ள வேண்டும். அதற்கேற்றபடி காலக்கெடுவை முடிவு செய்ய வேண்டும். நாம் வங்கியில் கொடுக்கும் ஆவணங்களுக்கு உரிய ஒப்புகைச் சீட்டு தரப்பட்டிருக்கிறதா என்பதையும் உறுதி செய்ய வேண்டும். இறுதியாக வங்கிக் கடனுக்கான காப்பீடு எவ்வளவு அதற்கான தவணை எவ்வளவு என்பதையும் பார்த்துக்கொள்ள வேண்டும். இந்த காப்பீடு என்பது கடன் வாங்குவோரின் உயிருடன் இணைக்கப்படும். கடன் தவணை கட்டும் காலத்தில் அவரது உயிருக்கு ஏதேனும் நேர்ந்தால் அந்தக் காப்பீட்டுத் தொகை மூலம் கடன் கட்டப்பட்டு மீதித் தொகை குடும்பத்திடம் ஒப்படைக்கப்படும். 

வீட்டுக் கடன் தொடர்பான அம்சங்களை பேரம் பேசி மாற்ற முடியுமா? என்றால் முடியும். வீட்டுக்கடன் உள்பட அனைத்து வகையான கடன்களையும் அனைவருக்கும் ஒரே வகையான, ஒரே வட்டி விகிதத்துடன் கடன் வழங்கும் நிறுவனங்கள் வழங்குவதில்லை. ஒருவருக்கு நிலையான வருமானம், ‘சிபில்’ ஸ்கோர் அதிகமாக உள்ளவர்களுக்கு கொடுக்கப்படும் கடன் திருப்பி செலுத்தப்படுவதற்கான வாய்ப்பு அதிகம் என்பதால் அவர்களுக்கு சற்று குறைவான வட்டி விகிதத்தில் கடன் கொடுப்பதற்கான வாய்ப்பு உண்டு. அதை கடன் வழங்கும் அதிகாரிகளுடன் பேசிக் கேட்டுப் பெற வேண்டும். நிலையான வட்டிவிகிதம், மாறும் வட்டிவிகிதம் என்ன வேறுபாடு, எது நல்லது என்பது குறித்து தெரிந்துக் கொள்ள வேண்டும். இப்போது பொருளாதாரம் உலகம் முழுவதும் குறைந்த அளவு வளர்ச்சி இருப்பதால் வட்டிவிகிதம் குறைவாக இருக்கிறது. இது போன்ற தருணங்களில் நிலையான வட்டி விகிதத்தில் கடன் பெறுவது நல்லது. 

ஆனால் வங்கிகள் அதுபோன்ற நேரங்களில் கூடுதலான வட்டியை நிர்ணயிப்பார்கள். அதையும் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும். ஒவ்வொருவரும் அவர்களது வருமானத்தின் அடிப்படையில்தான் கடன் வாங்க வேண்டும். அனைத்து வகையான கடன்களையும் சேர்த்து ஒருவர் அதிகபட்சமாக தனது வருமானத்தில் 50 சதவிகிதம் தவணை செலுத்தும் அளவுக்குத்தான் கடன் வாங்க வேண்டும் என்ற ஒரு பொதுவான மதிப்பீடு உள்ளது. வீட்டுக்கான மொத்த செலவில், வீட்டுக்கடன் மூலம் 75-90% வரை நிதி உதவி கிடைக்கிறது. மீதித் தொகையை நீங்களே செலவழிக்க வேண்டும். எனவே ஆரம்பத் தொகையாக கணிசமான ஒரு தொகையை நீங்கள் தயாராக வைத்திருக்க வேண்டும். அதுமட்டுமில்லாமல் முதலில் நீங்கள் செலுத்தும் தொகை அதிகமாக இருக்கும் போது, உங்கள் மாதாந்திரத் தவணை கட்டணம் குறையும். வீட்டுக் கடனை முன்கூட்டியே அடைப்பது நல்லதா என்று பல பேருக்கு கேள்வி எழலாம். முடிந்தவரை கடன்களை அவ்வப்போது அடைத்து விடுவது நல்லது என்பது பொதுவான விதி. 

ஏனென்றால் வருங்காலத்தில் வேலையிழப்பு, நோய்வாய்ப்படுதல் உள்ளிட்ட பல வகையான நெருக்கடிகள் ஏற்படலாம். அதனால் புதிதாகக் கடன் வாங்குவது அப்போது கடினமாக இருக்கும். அதே நேரத்தில் வீட்டுக் கடனைப் பொறுத்தவரை சில வகையான நன்மைகள் கிடைக்கின்றன. உதாரணத்துக்கு வீட்டுக் கடன் மூலமாக வருமான வரியில் கணிசமான தொகைக்கு விலக்குக் கிடைக்கிறது. வீட்டுக் கடன் வட்டியில் ஒருவர் 2 லட்சம் ரூபாய் வரை வருமானத்துக்கான வரிவிலக்கு பெற முடியும். கணவன்-மனைவி சேர்ந்து வீட்டுக் கடன் பெற்றிருந்தால் இருவருக்குமே தலா 2 லட்சம் ரூபாய் வரை வருமானத்துக்கு வரிவிலக்கு கிடைக்கும். ஒவ்வொருவருடைய வருமான வரி வரம்பைப் பொறுத்து ரூ.75 ஆயிரம் வரை ஆண்டுக்கு வரியில் சேமிக்க முடியும். அதனால் கையில் இருக்கும் பணத்தைக் கொண்டு வீட்டுக் கடனை முடிப்பது வருமான வரி கட்டுவோருக்கு நன்மையாக இருக்காது. வருமான வரி வரம்பில் இல்லாதோர் முன்கூட்டியே அடைக்கலாம். பணத்தை செலவழிக்கும் குணாதியத்தைக் கொண்டும் இதில் முடிவெடுக்கலாம். 

ஒரு தொகை கிடைக்கும்போது அதை வீணாகச் செலவு செய்து விடாமல் முறையாக வேறு எதிலாவது முதலீடு செய்யலாம் என்று உறுதியாக இருப்பவர்களுக்கு வீட்டுக் கடனைக் கட்டுவதைவிட வேறு முதலீடுகளைச் செய்வது சிறந்ததாக இருக்கும். மற்றபடி, கையில் இருக்கும் பணத்தை தாராளமாகச் செலவு செய்யும் வழக்கம் கொண்டவர்கள் வீட்டுக் கடனைக் கட்டிவிடுவதே நல்லது. வீட்டுக் கடனை ஒரு நிறுவனத்தில் இருந்து வேறொரு நிறுவனத்துக்கு மாற்றலாமா என்று பலபேருக்கு யோசனை இருக்கும். கூடுதலாகக் கடன் கிடைக்கும், வட்டி குறைவாக இருக்கும் என்பன போன்ற காரணங்களுக்காகத்தான் வீட்டுக் கடனை ஒரு நிறுவனம் அல்லது வங்கியில் இருந்து வேறொரு நிறுவனத்துக்கு மாற்றுகிறார்கள். இதில் வட்டி விகிதம், புராசசிங் கட்டணம் உள்ளிட்டவற்றை கணக்கிட்டு கணிசமான லாபம் இருந்தால் மட்டுமே மாற்றுவது நல்லது. 

பல நிறுவனங்கள் வாடிக்கையாளர்களைக் கவருவதற்காக முதலில் குறைந்த வட்டி விகிதத்தில் கடனை அளித்து விட்டு பின்னர் வட்டியை அதிகரிக்கின்றன. இதையும் கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும். அதனால் இரண்டு, மூன்று சதவிகிதம் அளவுக்கு வட்டி விகிதத்தில் வேறுபாடு இருந்தாலோ, அல்லது தற்போதைய நிறுவனத்தின் மீது நம்பிக்கை இல்லாதபோதோ வீட்டுக் கடனை வேறு நிறுவனத்துக்கு மாற்றலாம். இல்லாவிட்டால் மாற்ற வேண்டிய அவசியம் இல்லை. வரிச்சலுகை வேண்டும் என்பதற்காக இரண்டாவதாக ஒரு வீடு வாங்குவது சரியாக இருக்குமா என்றால் இல்லை என்றே பதில் வருகிறது. ஒரு வீடு என்பது வரிச் சலுகை என்ற வகையிலும், பொருளாதார அளவிலும் அது சரியாக இருக்கும். சமூக அடிப்படையிலும் அது சரி. ஆனால் இரண்டாவது வீட்டை வாங்கி அதை வாடகைக்கு விடுவது என்பது பொருளாதார ரீதியாகச் சரியாக இருக்காது. வீட்டுக் கடனுக்கு காப்பீடு எடுக்க வேண்டியது அவசியம். வீட்டுக் கடன் வாங்கும்போதே தொடர்புடைய நிறுவனம் காப்பீடு எடுக்க வலியுறுத்தும். காப்பீடு எடுப்பது சிறந்தது. 

ஆயினும் காப்பீட்டுக்கான ப்ரீமியத்தை மொத்தமாகக் கட்ட வேண்டிய அவசியமில்லை. மாதந்தோறும் கட்டலாம். அதே நிறுவனத்தில்தான் காப்பீடு எடுக்க வேண்டும் என்ற கட்டாயமில்லை. நமக்கு விருப்பமான நிறுவனத்தில் காப்பீடு எடுத்துக் கொள்ளலாம். வீட்டுக் கடன் வாங்குவதற்கு தேவையான ஆவணங்கள் மற்றும் சான்றிதழ்கள் தேவை என்று அறிந்துக் கொள்ள வேண்டும். வீடு வாங்குபவர்கள் தாங்கள் வாங்கும் சொத்துக்கு தேவையான சான்றிதழ்கள், சட்ட ஆவணங்கள் மற்றும் உள்ளூர் அனுமதிகள் உள்ளதா என்பதை முதலில் சரிபார்க்க வேண்டும். சரிபார்க்க வேண்டிய மற்றொரு முக்கியமான விஷயம் என்னவென்றால், சொத்து ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தில் (RERA) பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளதா என்பதுதான். உங்கள் வீட்டுத் திட்டம் தாமதமானாலோ அல்லது கட்டுமானத்தில் ஏதேனும் குறைபாடுகள் இருந்தாலோ, RERAவில் பதிவு செய்யப்படும் போது பாதுகாப்பு கிடைக்கும். உங்களிடம் தேவையான சான்றிதழ்கள் மற்றும் அனுமதிகள் இல்லையென்றால், ஹோம் லோன் பெற முடியாது. 

 வீடு வாங்கும் முன், சொத்தின் உரிமைப் பத்திரம் மற்றும் உறுதிச் சான்றிதழை சரிபார்த்து உறுதிப்படுத்த வேண்டும். இது நிலத்தின் உரிமைப் பத்திரம். சொத்துக்களை மாற்ற அல்லது விற்க யாருக்கு உரிமை உள்ளது என்பதை வில்லங்கச் சான்றிதழ் அடையாளம் காட்டுகிறது. சொத்து ஏதேனும் வழக்குகளில் உள்ளதா, வீட்டின் மீது கடன் இருக்கிறதா என்பது பற்றி தெரிந்து கொள்ள, நீங்கள் உரிமைப் பத்திரத்தைச் சரிபார்க்க வேண்டும். சொத்து சட்டச் சிக்கல்களிலிருந்து விடுபட்டுள்ளது என்பதற்கான சான்றாகவும் இவை செயல்படும். ஆவணங்களை ஆய்வு செய்ய வழக்கறிஞர் உதவியையும் நாடலாம். எதிர்காலத்தில் பிரச்சனைகளை ஏற்படுத்தும் சொத்தில் முதலீடு செய்ய யாரும் விரும்ப மாட்டார்கள். நீங்கள் சொத்தை வாங்கும்போது நீங்கள் செலவழிக்க வேண்டிய தொகை, நீங்கள் சொன்ன தொகையிலிருந்து வேறுபட்டதாக இருக்கும். புதிய சொத்து வாங்குவதில் வேறு சில செலவுகளும் உள்ளன. முத்திரைக் கட்டணம் (5-7%), பதிவுக் கட்டணம் 1-2%, பராமரிப்புக் கட்டணம் மற்றும் பார்க்கிங் கட்டணங்கள் அனைத்தும் ஒப்பந்தத்தில் கையெழுத்திடும் போது செலுத்தப்படும். 

மேலும், ரூ.45 லட்சத்துக்கும் குறைவான விலையுள்ள வீடுகளுக்கு 1 சதவீதமும், ரூ.45 லட்சத்துக்கு மேல் உள்ள வீடுகளுக்கு 5 சதவீதமும் ஜிஎஸ்டி வரி விதிக்கப்படும். அத்தகைய செலவுகள் என்ன என்பதைத் தெரிந்துகொள்வது அவசியம். புதிதாக வீடு வாங்கும் முன் சில விஷயங்களைக் கவனிக்க வேண்டும். வீடு எந்த இடத்தில் இருக்கிறது என்பதை கவனமாக மதிப்பீடு செய்யவும். கல்வி நிறுவனங்கள், மருத்துவமனைகள், ரயில்-சாலை இணைப்பு, விமான நிலையங்கள் மற்றும் ஷாப்பிங் சந்தைகள் ஆகியவற்றின் அருகில் இருப்பதை உறுதி செய்து கொள்ளுங்கள். 

அத்தகைய வசதி உங்கள் வாழ்க்கைத் தரத்தைஉயர்த்தும். ஒரு வீட்டை வாங்குவது உங்கள் வாழ்க்கையின் முக்கியமான நிகழ்வுகளில் ஒன்றாக இருக்க வேண்டும். இது மிகவும் அரிதாக மட்டுமே நடக்கும் விஷயமாகும். எனவே மிகவும் கவனமாக செயல்படவும். உங்களால் முடிந்தவரை ஆய்வு செய்து, நீங்கள் நம்பும் நபர்களிடம் மற்றும் துறை சார்ந்த நிபுணர்களிடம் ஆலோசனை பெறவும். நிதி திட்டமிடல் மிகவும் முக்கியமானது என்பதை நினைவில் கொள்ளுங்கள். இவற்றையெல்லாம் கவனித்தால் மனநிறைவோடும் வீடு வாங்கலாம்.